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抢抓“风口”上的机遇——亿万先生手机版提前完成土地拓展目标171%
日期:2017年11月23日  点击次数:41次  本文作者:万建兰

抢抓“风口”上的机遇 
——亿万先生手机版提前完成土地拓展目标171%

 

    6月20日,通过签订增资扩股协议成功获取重庆耐德山花地块56万平方米; 
    6月27日,通过公开市场招拍挂顺利摘得宁乡亮月湖地块32万平方米; 
    8月18日,通过与国有企业签订合作协议,提前锁定益阳城市学院地块86万平方米; 
    10月23日,通过公开市场招拍挂,摘得株洲市栖山53号、55号地块44万平方米; 
    11月17日-20日,通过现场拍卖及挂牌的方式,连摘重庆璧山绿岛新区三宗地块37万平方米; 
    捷报频传,振奋人心! 
    截止目前,亿万先生手机版全年已实现新增土地储备256万㎡,提前完成局150万㎡土地拓展任务的171%,完成公司200万㎡奋斗目标的128%,打了一场漂亮的土地拓展攻坚战。

聚焦战略定位,强化目标导向

    周勇董事长在公司2017年工作会上,明确要求地产公司两年内实现100亿发展规模的奋斗目标。为此,公司年初就明确了抢抓发展机遇,打好“两个市场”攻坚战,坚定不移地做大经营规模,全力冲刺“百亿地产”的总体工作思路。 
    土地对于房企,除了是一种储粮变现之道,更是一张体现自身竞争力和扩大未来市场占有率的“船票”。而对于当时面临“无房可卖”、外地区域久攻不下,新老项目断档的地产公司来说,全力打好土地市场攻坚,备足发展余粮,成为进军“百亿地产”最为紧要的任务。 
    为此,公司在局150万㎡新增土地储备的任务指标之上,自我加压,确定了200万㎡的奋斗目标,并与11家单位签订土地拓展责任状,从上到下分解指标、传导压力,充分调动项目一线土地拓展的积极性,将其作为区域开拓的市场“尖兵”,不等不靠,主动出击,抢抓有限的土地资源。 
    同时,公司敏锐把握传统住宅开发市场增量受限,转向产城融合片区开发的发展新趋势,积极探索了生态、养生、文旅等主题概念地产、产城融合等新型开发模式,明晰了由传统住宅开发商向城市片区发展整体运营商转型的战略目标和发展定位。 
    公司先后与北京师范大学、中国文联、北京大国慧谷进行合作洽谈,建立了合作意向,并与大国慧谷签订智慧地产、智慧城市、智慧旅游等领域的战略合作协议,从产业导入与片区整体规划入手,通过与政府平台公司合作,以投资商的身份参与常德桃花源大桥项目前期棚改开发,提前锁定大量优质低价地块。 
    公司抓住政府政策导向,借助局高端资源及产业联动的优势,成功探索了以一级开发商的角色参与前期土地熟化,以产业为依托,地产开发为载体,提前锁定总面积达3546亩,总投资额达160亿元的超大项目,开创了局新型政企合作、地产公司探索产城融合片区开发的“常德模式”,为公司实现转型升级迈出第一步,同时也为实现片区开发大规模拿地提供了有益参考和推广经验。

聚焦片区开发,搭建产业平台

    房地产行业在经历传统住宅开发模式困局、新房地产开发模式探索受挫的阵痛后,以新型城镇化建设与产业结构升级为内容的产城融合成为房地产新的主导模式,众多一线开发商纷纷掘金小镇开发,片区开发已成为行业变革的“风口”。 
    片区开发不同于传统小区开发,片区开发是一个集规划、资金筹集、招商策划、运营管理等方面的系统工程。因此,对政府合作方要求除具备基础设施建设能力和投资能力外,还要有较高的规划水平、多元的产业资源和较强的综合运营水平。 
    为推进常德桃花源大桥首个片区开发项目落地,公司迅速组建了由领导班子牵头的产业导入小组,多次赴北京考察产业导入资源。根据常德市政府产业发展和片区开发规划的要求,及常德智慧谷片区的整体定位,公司与北师大、中国文联、北京中关村大国慧谷等产业资源签订战略合作协议,先后引入了教育、科技和文化三大特色产业。一方面全力助推桃花源片区功能升级、最大化拉升土地溢价能力;另一方面也提高了其他潜在竞争开发商的拿地门槛,为项目顺利落地最后一公里冲刺成功助力。 
    此外,为进一步提升产业导入和产业资源整合能力,公司成立了产业研发部,负责片区开发转型战略的研究与执行、规划与定位、产业资源组项目落地以及后期产业运营协调管理的等,着力将地产公司打造成全局产业资源的培养平台。 
    除常德桃花源大桥片区外,目前,公司还同时跟进了长沙跳马片区、天心区地理小镇,浏阳水佳湖片区、道吾山新城,湘潭江麓片区棚户区改造,株洲清水塘、武广新城等片区开发项目的洽谈跟踪。公司正式由传统的住宅开发商向城市片区整体发展运营商快速转型。

聚焦市场拓展,优化区域布局

    根据局“2+4+X”的市场区域布局,公司秉承“守土有责、守土尽责”的原则,积极联动局其他二级单位,广伸市场触角,深挖湖南、重庆、江西三大重点区域市场,跟踪优质地块信息,成功落子重庆、宁乡、益阳、常德等城市,绘制“百亿地产”的全新版图。 
    在湖南本土市场,由于二三线城市调控加码,公开市场土地供应收紧,长沙主城区短时间难以突破,公司立即调整“靶向”,将土地拓展的重点转向周边辐射区域。通过与三公司、投资公司、土木公司等兄弟单位积极联动,整合各专业资源,发挥1+1>2的集团优势,公司成功摘得宁乡亮月湖地块32万平方米,并与常德市政府签订桃花源大桥北端片区棚改项目协议,提前锁定常德片区开发项目75万平方米;与湖南基础实业国有企业签订合作开发协议,提前锁定益阳城市学院地块86万平方米。继岳阳、衡阳、株洲、湘潭之后,公司新布局宁乡、常德、益阳三个地级市,进一步捍卫了公司在湖南本土房 地产市场的江湖地位。 
    在重庆市场,公司利用中建隧道总部入驻重庆巴南区的契机,充分发挥总公司和局的集团优势,在重庆土地公开市场角逐白热化的时期,通过增资扩股政府平台公司的方式,成功获取56万平方米重庆耐德山花地块,首次进军重庆市场。 
    为进一步优化区域布局,公司相继出台了《外地区域土地拓展管理办法》、《外地区域土地拓展管理办法实施细则》等制度,加强外地区域的土地拓展力度。目前公司已成立江西、南宁区域拓展经理部,前期拓展小组已进驻前线“撒网捕鱼”。

聚焦协同联动,延伸市场触角

    土地信息是土地拓展最前端和最重要的资源。为延伸市场触角,获取更多有价值的地块信息,公司一方面在发挥国土、招商、棚改办、城投等各级投资平台公司等常规信息来源渠道的基础上,重点加强了与责任区域各级政府领导、街道办、大型国有企业等渠道的沟通与关系维护;另一方面,抢抓产城融合、片区开发的“风口”,充分发挥集团作战的优势,利用局产业联动和上下游资源优势,主动与其他兄弟单位对接,充分发挥其“信息雷达”的作用。 
    通过土地信息网络的建设,各兄弟单位拓展的涉及地产开发的投资项目,会第一时间进行信息共享交圈;公司也可及时掌握公开市场地块政府内部的报批进度,根据政府供地节奏采用倒推工作法推进项目报批,加快项目落定。 
    常德桃花源大桥项目由三公司市政分公司率先获取信息,公司敏锐抓住项目潜力,积极跟进,并与三公司、投资公司桃源结义成一体,组成联合拓展小组,发挥各自资源优势、专业优势,握手成拳,集合力共同推进了公司首个“PPP+棚改”的片区开发项目落地。重庆耐德山花项目是公司利用中建隧道成功中标重庆地铁9号线,隧道总部入驻重庆巴南区的契机,充分发挥集团作战优势,上下紧密联动,与政府平台公司捆绑签订PPP+地产开发土地底价兜底协议,后期通过增资扩股政府平台公司,最终以远低于市场均价顺利摘得地块。 
    截止目前,公司共跟踪土地信息112宗,总建筑面积3632万平方米。其中,重点跟进A类地块35宗,B类地块36宗。完成上报立项项目23个,总建筑面积873万平方米,完成上报可研并获得实施批复项目7个,总建筑面积366万平方米。

聚焦顶层设计,打造狼性外拓团队

    为确保完成年度土地拓展任务,年初,公司出台了《土地拓展管理办法》中进一步明确了土地拓展专项奖金的测算标准、分配机制、兑现节点及审批程序,按贡献大小将奖励机制落到实处。同时,与各项目公司及相关区域负责人签订了土地拓展专项目标责任状,明确了各项目公司及相关区域需获取的公司A类项目信息数量、股份公司立项批复项目数量及实现土地拓展的项目数量,将土地拓展指标完成情况与项目公司的年度考核结果挂钩,对未完成年度土地拓展指标的项目公司,对领导班子扣除10%-20%的年度奖励,充分发挥了目标引领及考核“指挥棒”的作用。 
    同时,对机关总部及项目公司的职能及承责区域进行了明确,分兵把守,协同作战。在机关层面,将机关投资部下设一、二、三分部,由分管领导牵头负责不同区域的拓展任务,建立了内部PK竞争机制,进一步激发内部比学赶超的劲头;出台了《土地拓展管理办法》,建立了投资运营、营销定位、成本法务、设计研发、财务等多部门联动协作机制,进一步理顺工作流程,提高内部决策效率;在项目层面,划分责任片区,由各项目公司分别负责所在区域的土地拓展工作,明确责任指标,做到拓土有责,拓土尽责。 
    为鼓励更多的优秀人才主动投身外地区域拓展,打造一支狼性的外拓团队,公司出台了《外地区域土地拓展管理办法》,成立了区域拓展经理部,为外地拓展团队提供了组织机构、薪酬待遇、经费预算、后勤保障等多方面的制度保障,确保人财物资源组织到位,解决了外拓人员一线“冲锋陷阵”的后顾之忧。 
    《办法》中还明确干部选拔任用时优先考虑有外拓经历的人员;职级调整、评优评先时,给予外拓人员额外加分;针对外拓土地中有突出贡献人员进行破格提拔和跨级提拔;同时还为成功拓展土地的有功人员特设“总经理特别奖”,奖金标准高达50-100万元,极大地调动了外地区域拓展的积极性。 
    目前公司上下参与土地拓展的人员及相关责任人达到60余人,一支潜藏巨大战斗力的“虎狼之师”,正冲锋在各大土地拓展前沿战场奋力厮杀,攻城略地。

(责任编辑:万建兰)

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